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Aengevelt analysiert Umsatzrückgang am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien.

• Am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) wurde 2022 nach Analysen von Aengevelt Research ein Geldumsatz von rd. EUR 1,49 Mrd. erzielt. Dieser Wert liegt rd. 19 % unter dem Vorjahresrekord (2021: EUR 1,83 Mrd.), übertrifft indessen das Dekadenmittel (Ø 2012-2021: EUR 1,46 Mrd.).
•  Im Segment der Eigentumswohnungen (ETW) ging das Transaktionsvolumen 2022 gegenüber dem Rekord-Geldumsatz des Vorjahres (2021: rd. EUR 1,32 Mrd.) um rd. EUR 270 Mio. bzw. 20 % zurück auf EUR 1,05 Mrd.
  Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern gab der Geldumsatz deutlich um rd. EUR 68 Mio. bzw. 14 % auf rd. EUR 437 Mio. nach (2021: rd. EUR 506 Mio.).
  Ungeachtet des Umsatzrückgangs wurden in beiden Segmenten aufgrund deutlich sinkender Kauffallzahlen 2022 bei den durchschnittlichen Kaufpreisen mit EUR 438.000 (ETW) und EUR 1.129.000 (EFH/ZFH) neuen Höchstmarken erzielt.
•  Für 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine grundsätzlich anhaltende Nachfrage am Privatimmobilienmarkt, die indessen durch die deutlich steigenden Kreditzinsen gebremst und limitiert wird.

Trotz Anstrengung immer noch zu wenig Wohnungsneubau in Düsseldorf.

•  Die hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf in den letzten zehn Jahren – ungeachtet leichter Rückgänge in 2020 und 2021 - um mehr als 26.000 Personen auf rd. 625.600 Einwohner Ende 2022. Damit wuchs auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 347.800.
• Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW steigt die Bevölkerungszahl in Düsseldorf weiter und könnte bis 2035 die Marke von 700.000 Einwohnern “knacken“.  Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 43.000.
• Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit (rd. 4.700 Wohnungen) sowie dem Mindesterhaltungsbedarf “neu gegen alt“ in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Gesamtwohnungsbestandes (rd. 353.700 WE = rd. 1.770 WE p.a.), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von rd. 4.7450 Wohnungen, die pro Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.

Allerdings wurden im Jahr 2021 lediglich 2.200 Wohnungen fertiggestellt und in 2022 waren es nach Hochrechnungen von Aengevelt Research nur noch rd. 2.050 Wohnungen. Auch die Baugenehmigungen sinken seit 2019, als noch 4.175 WE genehmigt wurden, kontinuierlich auf lediglich 2.190 Genehmigungen in 2022. Hinzu kommt, dass die allein marktwirksamen Fertigstellungen branchentypisch deutlich niedriger liegen (“Genehmigungsüberhang“).

• Die Folgen sind – neben weiter steigenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern – auch weiter anziehende Wohnungsmieten.

So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal um rd. 6,4 % auf rd. EUR 14,90/m² gestiegen.

Auch insgesamt sind die Angebotsmieten über alle Baujahre weiter gestiegen, sogar um rd. 8 % auf EUR 12,20.

•  Fazit: Ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten werden sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen.