Aengevelt empfiehlt Koalitionspartnern Nachschärfungen der Wohnungspolitik.
Analyse der bisherigen Sondierungs-Ergebnisse.
Die Ergebnisse der bisherigen Sondierungen von CDU, CSU und SPD enthalten nach fachlicher Einschätzung des DIP-Partners Aengevelt Immobilien eine Vielzahl sinnvoller Ansätze zur überfälligen Belebung der Bauwirtschaft und der Bekämpfung des Wohnungsmangels, bedürfen indessen der Nachschärfung, die in den nun folgenden Koalitionsverhandlungen vorgenommen werden muss.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist auch im Jahr 2024 erneut gesunken und erreichte einen Tiefstand 215.900 Wohneinheiten. Deshalb ist für die Jahre 2025 und 2026 mit einem weiteren Rückgang der Zahl der Baufertigstellen zu rechnen, die nur noch bei 160.000 bis 180.000 Einheiten liegen werden. Diese Neubauleistung ist weit entfernt von dem von der bisherigen Bundesregierung ausgerufenen Ziel, jährlich 400.000 Wohnungen fertigzustellen. Nach Einschätzung der Researchabteilung des Immobilienhauses Aengevelt müssen pro Jahr sogar 600.000 neue Wohnungen gebaut werden, um das über Jahre aufgelaufene Wohnungsdefizit spürbar abzubauen. Diese Neubauleistung ist in den 1990er Jahren vier Jahre lang erreicht worden, ist also nicht ohne Realisierungsbeispiel. Allerdings ist das damals geltende Förderinstrumentarium seitdem radikal reduziert worden.
Um den Wohnungsbau im überfälligen Ausmaß wieder anzukurbeln, enthalten die Ergebnisse der Sondierungsgespräche durchaus zielführende Ansätze.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Dass die zukünftige Koalition die Ausweitung des Angebots von Wohnraum für entscheidend hält, ist absolut richtig. Richtig ist auch, dass die drei Koalitionsparteien alle Wohnformen, unabhängig, ob Eigentum oder Mietwohnung, als gleichwertig ansehen. Wir wissen, dass jede neue Wohnung den Markt entlastet, weil durch Umzugsketten auch einfachere und preisgünstigere Wohnungen frei werden und weil einkommensschwächeren Mietern Konkurrenten erspart werden, wenn hochwertigere Neubauwohnungen entstehen. Die Eigentumsförderung endlich wieder gezielt zu verbessern, ist ebenfalls absolut richtig. Das muss im Koalitionsvertrag konkretisiert werden.“
Aengevelt Research weist darauf hin, dass die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums besonders effizient ist, weil angesichts der hohen Sparleistungen der Erwerber vergleichsweise niedrige Förderbeträge erforderlich sind, um neuen Wohnraum zu schaffen.
Die angestrebte signifikante Beschleunigung von Wohnbaulandausweisungen und Baugenehmigungs-Verfahren und die schnelle Einführung des Gebäudetyps E bewertet Aengevelt Research als flankierende Maßnahmen, die hilfreich sind, aber allein nicht entscheidend dazu beitragen können, den in zahlreichen Wachstumsregionen und Ballungsräumen seit Jahren immer krasser wirksamen Wohnungsmangel abzubauen. Das Bekenntnis zur Innovationsoffenheit, das sich auf Umwelt- und Klimastandards bezieht, kann allerdings dabei helfen, hemmende Überregulierungen (wie das Heizungsgesetz) abzubauen und Baukostensteigerungen zu dämpfen und Baukosten zu senken.
Auch der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus kann ebenfalls dazu beitragen, die Fertigstellungszahlen zu steigern, stellt aber ein vergleichsweise teures Instrument dar, um den Wohnungsbau anzukurbeln.
Dr. Wulff Aengevelt: „Fast ein halbes Jahrhundert lang war die degressive AfA mit einem Abschreibungssatz von 7 % in den ersten Jahren ein äußerst wirksames Instrument, um private Investitionen in den Wohnungsbau zu bewirken. Der endgültige Koalitionsvertrag sollte diesen soliden Baustein dringend (wieder) aufnehmen.“
Aengevelt Research verweist darauf, dass die degressive AfA keine Subvention darstellt, weil sie nur eine Steuerverschiebung von den Anfangsjahren nach dem Investitionszeitpunkt in die Folgejahre ist, die aber privaten Investoren hilft, die wirtschaftlich zumeist knappe und schwierige Anfangsphase besser durchzustehen.
Dr. Wulff Aengevelt abschließend „Die Verlängerung der Mietpreisbremse um zwei Jahre ist eine Konzession an die SPD. Dadurch wird aber keine neue Wohnung gebaut – im Gegenteil, die Mietpreisbremse schreckt Investoren weiterhin davon ab, ihr Kapital in den Mietwohnungsbau zu lenken. Aber man hat in anderen Wahlprogrammen noch deutlich Wohnbauabträglicheres gelesen.“
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
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