Büromarkt Düsseldorf: Bilanz 2024 - Ausblick 2025.

Aengevelt analysiert rückläufigen Büromarkt Düsseldorf.

• Gesunken: Jahresergebnis unter Vorjahreswert.
• Zuwachs: Anstieg der Angebotsreserve.
• Qualität gefragt: Spitzenmiete zieht erneut an.

Herausfordernde Rahmenbedingungen bremsen Marktdynamik.

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2024 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 231.400 m². Gegenüber dem Vorjahr 2023 (2023: 282.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rd. 18 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 2014 - 2023: 373.000 m²) sind es rd. 38 % weniger.
• Von dem Gesamtflächenumsatz 2024 entfallen rd. 201.400 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2023: rd. 250.000 m²) und rd. 30.000 m² auf das Umland (2023: rd. 32.000 m²).
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research einen moderat anziehenden Büroflächenumsatz von rd. 260.000 m².

Angebotsreserve steigt weiter.

• Da viele Unternehmen und Büronutzer angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen geplante Flächenexpansionen zurückgestellt bzw. sich sogar verkleinert haben, setzte sich der Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) fort und stellt sich Anfang 2025 auf rd. 1 Mio. m² (Anfang 2024: rd. 920.000 m²).
• Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 9,8 % auf rd. 10,5 % des Gesamtbestandes von rd. 9,5 Mio. m².
• Von dem Leerstand entfallen rd. 800.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Dies entspricht bei einem Gesamtbestand von etwa 7,8 Mio. m² in Düsseldorf einer Leerstandsquote von aktuell rd. 10,3 % (Anfang 2024: 9,7 %).
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 1,1 Mio.m². Dabei verschiebt sich der Schwerpunkt des Leerstandes weiter auf u.a. energetisch suboptimale Bestandsobjekte.

Gesunkene Büroflächenfertigstellung, steigendes Volumen in 2024.

• Ungeachtet der gestiegenen Angebotsreserve ist die Verfügbarkeit moderner, ESG-gerechter Büroflächen in Düsseldorf angesichts der hohen Nachfrage immer noch zu gering. Das liegt u.a. an der seit Jahren nur moderaten Neubautätigkeit. So wurden in den jüngsten zehn Jahren (2014 – 2023) durchschnittlich rd. 84.000 m² neue Bürofläche pro Jahr fertiggestellt. Dieser Trend setzte sich 2024 mit einem Neubauvolumen von lediglich rd. 70.000 m² fort (2023: 50.000 m²).
• Angesichts der Verschiebung von Fertigstellungen wird das Neubauvolumen in 2025 voraussichtlich auf rd. 150.000 m² anziehen.

Deutlich gestiegene Spitzenmiete. 

• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete mehrere Jahre bei rd. EUR 28,50/m² verharrte, zog sie im Jahr 2022 auf EUR 31,-/m² an. 2023 stieg sie dann deutlich auf rd. EUR 40,-/m² an. Diese Entwicklung setzte sich 2024 mit einem Anstieg auf EUR 43,50/m² fort. Die mittlere Miete in Citylagen stellt sich stabil auf ca. EUR 25,-/m².
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 45,-/m².