Positives Umfeld für Immobilieninvestments.

Aengevelt Research sieht positives Umfeld für Immobilieninvestments.

Ungeachtet der mäßigen Gesamtperspektiven für 2025 erwartet die Researchabteilung des DIP-Partners Aengevelt Immobilien langfristig stabile Bedingungen für Investments in Immobilien aller Assetklassen. Insbesondere wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien und Konsumgütern durch die demographische Entwicklung stabilisiert, die bis 2045 und darüber hinaus weitgehend konstant bleibt. Allerdings warnt Aengevelt davor, Verbraucher und Unternehmen durch undurchdachte klimapolitische Maßnahmen übermäßig zu belasten und dadurch eine strukturelle Wirtschaftskrise zu bewirken.

Die kurzfristigen Perspektiven für Investments und Transaktionen auf den Immobilienmärkten sind zu Anfang des Jahres durch die schwache Konjunktur geprägt. Zwar ist es gelungen, die durch exogene Faktoren angestiegene Inflationsrate auf 2,2 % zu senken, was nahezu dem Zielwert der EZB entspricht. Allerdings wird für das Gesamtjahr 2024 ein um 0,2 Prozent gesunkenes reales Bruttoinlandsprodukt zu verzeichnen sein. Für 2025 rechnet die Bundesbank mit einem geringfügigen BIP-Wachstum um 0,2 %, das sich 2026 auf 0,8 % und 2027 auf 0,9 % steigern könnte.

Langsame Erholung.

Wenn sich die Prognose der Bundesbank bewahrheitet, erfolgt die konjunkturelle Erholung sehr langsam. Private Konsumnachfrage, Handel und Produktion werden zwar Zuwächse verzeichnen, von denen indessen nur verhaltene Impulse für die Nachfrage nach Handels- und Logistikimmobilien ausgehen werden. Die Büroflächennachfrage leidet darunter, dass zahlreiche Großunternehmen – darunter insbesondere Automobilhersteller und -zulieferer – Stellenabbau angekündigt haben. Die Senkungen des EZB-Leitzinses erfolgen in derart kleinen Schritten, dass sie die Zurückhaltung im Wohnsegment bei ohnehin schwierigen Wohnungsbauinvestitionen eher noch fördern, weil Bauherren auf weiter sinkende Zinsen hoffen.

Immobilien sind bekanntlich langlebige Investitionsgüter, deren Wirtschaftlichkeit primär von langfristigen Entwicklungen des volkswirtschaftlichen Umfelds abhängt. Von zentraler Bedeutung ist dafür die demographische Entwicklung. Die Bevölkerungsentwicklung beeinflusst nicht nur unmittelbar die Wohnungsnachfrage, sondern ebenfalls die Konsumnachfrage und dadurch mittelbar auch die Nachfrage nach Gewerbe- und Büroimmobilien. Nachdem die Prognosen lange Zeit von einer Schrumpfung ausgegangen waren, haben mehrere Zuwanderungswellen demgegenüber dazu geführt, dass die Einwohnerzahl in jüngster Zeit ansteigt.

Weitgehend stabile Bevölkerungszahl bei steigender Zahl von Privathaushalten.

Zum Jahresende 2023 weist das Statistische Bundesbank auf der Basis der fortgeschriebenen Zensus-Ergebnisse einen Bevölkerungsstand von 83,5 Millionen aus, was einem Zuwachs um 0,3 Millionen Einwohner gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung rechnet bis 2029 mit einem weiterhin leicht steigenden Einwohnerzuwachs auf 83,6 Millionen, bevor dann ein leichter Rückgang bis 2045 auf 83,1 Millionen einsetzen könnte.

Als Fazit ist also festzuhalten, dass vorbehaltlich neuer Zuwanderungswellen (Ukraine-Krieg) für die kommenden zwei Jahrzehnte für Deutschland eine weitgehend stabile Bevölkerungszahl zu erwarten ist.
Speziell für die Wohnungsnachfrage ist indessen entscheidender, dass die Zahl der Privathaushalte wegen des weiter anhaltenden Trends zur Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße auch mittel- bis langfristig steigen wird. Allerdings wird es bei der Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen zu deutlichen regionalen Differenzierungen in Wachstums- und Schrumpfungsregionen kommen. In den Metropolen und Regionen, in denen heute schon Wohnungsmangel herrscht, wird sich wie von Aengevelt Research seit Jahren prognostiziert der Nachfrageüberschuss aufgrund der demographischen Entwicklung noch weiter verschärfen.

Hier werden weite Bereiche des Südens Deutschlands von weiterem Bevölkerungswachstum geprägt sein, ebenso wie Berlin, Teile Brandenburgs, die Rhein-Main-Region, die Rheinschiene um Bonn, Köln-Düsseldorf, Münster/Westfalen, das Emsland, Hamburg mit den angrenzenden Kreisen in Niedersachsen und Schleswig-Holstein sowie die Region Leipzig, die mit einem prognostizierten Bevölkerungszuwachs bis 2045 von 10,7 % einen der vordersten Plätze im bundesweiten Wachstumsranking einnimmt.