Innovative Frequenzbringer für Einzelhandelsquartiere.

Innovative Frequenzbringer für Einzelhandelsquartiere.

Das Researchteam des DIP-Partners Aengevelt Immobilien empfiehlt Städten nach Schließung von Kaufhäusern unter Einschaltung externer Experten neuartige Ankernutzungen zu ermöglichen, um Besucherfrequenzen zu erhalten und, wo möglich, noch zu steigern. Dazu zeigt Aengevelt eine Reihe von konkreten Optionen auf, um solche zukunftsfähigen Besuchermagnete zu schaffen, teils durch konventionelle Nutzungen wie Verkehrsknotenpunkte und Einzelhandelscluster, teils auch durch innovative Nutzungen wie z.B. Markthallen oder zeitgemäßen Lebensmittelhandel mit Lifestyle-Elementen. Neben neuen Nutzungsideen liegen hohe Frequenzpotentiale in sorgfältig vernetzten und attraktiv gestalteten Wegebeziehungen von Parkflächen und ÖPNV-Haltestellen bis zur jeweiligen Ankernutzung. Schließlich empfiehlt Aengevelt auch, nach Möglichkeiten für Querfinanzierungen zu suchen, um Frequenzbringer, von denen auch andere Geschäfte profitieren, durch (temporär) vergünstigte Mieten zu binden.

Planer von Shoppingcentern platzieren in der Regel mindestens zwei „Ankermieter“ an entgegengesetzten Enden des Gebäudes oder Ensembles, damit die Besucher zwischen ihnen hin- und herflanieren und dabei auch dazwischenliegende kleinere Geschäfte registrieren und aufsuchen. Natürlich gewachsene City-Quartiere und Highstreets haben bisher ihre Besucherfrequenzen ebenfalls durch verschiedene Ankernutzungen wie Warenhäuser oder große Modekaufhäuser gewonnen. Wenn Kauf- und Warenhäuser, teilweise auch Modehäuser, schließen, entfallen schlagartig solche Besuchermagneten, so dass sich Passantenfrequenzen reduzieren. Im Extremfall können so ganze Straßenabschnitte veröden, die bisher zum Anker führten.

Lösungsansätze zur Erhaltung von Passantenströmen.

Um Passantenfrequenzen aufrecht zu halten, empfiehlt Aengevelt Research, neue Ankernutzungen, die zahlreiche Besucher anziehen, an strategischen Punkten der City zu platzieren und die Erschließung so zu gestalten, dass Passantenströme durch Einzelhandels- und Gastronomiestandorte geleitet oder an sie herangeführt werden. Um solche Anker zu schaffen, empfiehlt Aengevelt folgende Lösungsmöglichkeiten:

• Damit aufgegebene Kauf- oder Warenhäuser ihre Ankerfunktion beibehalten, sollte das Nachnutzungskonzept weniger auf frequenzarme Büro- oder Wohnnutzung setzen, sondern eher auf eine Mischung aus Einzelhandel, Gastronomie, Fitness und Entertainment.
• Als neue Ankernutzungen kommen zunehmend auch der großflächige Lebensmitteleinzelhandel sowie Drogeriemärkte infrage. Der Trend zum innerstädtischen Wohnen sowie zu breiteren Sortimentspaletten mit qualitativ hochwertigen Lifestyle-Produkten macht die Cities wieder für Lebensmittel und Drogerieartikel interessanter.
• Die Besucherfrequenz kann auch durch Mehrfachnutzungen gesteigert und besser über den Tagesverlauf verteilt werden, beispielsweise durch die Kombination von Lebensmitteln und Gastronomie.
• Für Frequenzen kann auch ein zentrales Parkhaus oder ein ÖPNV-Knotenpunkt sorgen. Durch sorgfältige Platzierung der Verkehrseinrichtungen und ihrer Zugänge können Passantenströme in gewünschte Richtungen gelenkt werden.
• Besucherströme werden auch durch touristisch interessante Hotspots generiert. Deshalb werden auch Denkmäler, Architektur, Stadtmöblierung, Kunstwerke und andere visuelle Stimuli zu immobilienwirtschaftlichen Erfolgsfaktoren.
• Als Ankernutzungen können auch Cluster von kleineren Geschäften fungieren, die in Summe höhere Besucherzahlen anziehen. Gastronomiecluster sollten nach Möglichkeit mit Einzelhandelsclustern verwoben werden, um Synergien zu generieren.
• Entertainment-, Freizeit- und Fitnessnutzungen stellen ebenfalls zukunftsfähige Besuchermagnete dar, ebenso wie medizinische und gesundheitsbezogene Nutzungen, die hohe Besucherfrequenzen erzeugen, von denen der Einzelhandel profitieren kann, der an den Wegen zu Parkplätzen und ÖPNV-Haltestellen angesiedelt ist.
• Gesundheitsorientierte Nutzungen im weitesten Sinne – vom Ärztehaus über Sanitätsgeschäfte bis hin zu Physiotherapiepraxen – können ebenfalls beachtliche Frequenzen an den Zuwegen erzeugen.
• Eine innovative Ankernutzung stellen Markthallen mit Gastronomieanteil und ganztägigen Öffnungszeiten dar, die im Trend „farm to table“ liegen und über den ganzen Tag verteilt eine wichtige Magnetfunktion ausüben können. 

Im Interesse eines City-Quartiers liegt es, Ankermieter, die Frequenzen erzeugen, durch günstige Mieten zu binden, wie auch eine Studie BBE Handelsberatung empfiehlt. Die Mindereinnahmen können dann wegen der höheren Frequenz durch Mehreinnahmen auf anderen Flächen (über)kompensiert werden. In einem Shopping-Center oder einer umgenutzten Kaufhausimmobilie kann eine solche Querfinanzierung leichter realisiert werden; in einem gewachsenen Quartier mit atomistischer Eigentümerstruktur ist das schwieriger. Deshalb werden zunehmend Organisationsformen diskutiert, die solche Ausgleichsmechanismen realisieren können, wie die in Nordamerika sehr erfolgreichen Business Improvement Districts (in Deutschland: Immobilien- und Standortgemeinschaften) oder City-Genossenschaften. Alternativ kann aber auch die öffentliche Hand helfen, Ankernutzungen zu finanzieren. Dazu kann auch das Instrument des Verfügungsfonds der Städtebauförderung eingesetzt werden.