Zeit für antizyklische Büroprojektentwicklungen.

Aengevelt-Podium empfiehlt antizyklische Büroprojektentwicklung.

Der richtige Zeitpunkt für Büro-Investments ist gekommen. Das war eine Erkenntnis aus der hochkarätig besetzten Expertenrunde, die Aengevelt Immobilien auf der Expo Real zusammenbrachte. Zugleich sieht man eine Ausdifferenzierung des Büromarkts nach Miethöhen, Lagen und Qualitäten. Die Homeoffice-Diskussion ist abgeschlossen, die ESG-Taxonomiekonformität ist zur Selbstverständlichkeit geworden, Mischnutzung ist der neue Trend und es müssen Qualitäten geschaffen werden, die New Work ermöglichen.

Antizyklisches Agieren gehört zu den klassischen Erfolgsrezepten im Investment. Obwohl oder gerade, weil die allgemeine Konjunktur schwach ist und sich nach übereinstimmender Meinung der Experten auch nicht kurzfristig erholen wird, bietet es sich genau jetzt an, Projektentwicklungen in Angriff zu nehmen. Benjamin Biehl, Managing Director bei Hines Immobilien, lieferte die Begründung dafür: Banken fordern 60% Vorvermietung – was kaum ein Projektentwickler nachweisen kann. Die Pipeline werde deshalb in den kommenden Jahren „komplett austrocknen“. Wer dagegen jetzt Büroprojekte starten kann, wird 2026/27 fertig und hat so die Chance, eine Alleinstellung zu erreichen.

Homeoffice-Diskussion ist beendet.

Die Zeit der Unsicherheit über die Bedeutung des Work-From-Home ist vorbei. Prof. Tobias Just von der IREBS in Regensburg legte Daten vor, nach denen sich der Anteil voller Arbeitstage im Homeoffice in den USA und in Deutschland stabil bei 30 % eingependelt hat. Dirk Bender, Head of Assetmanagement Transaction Service bei der Commerz Real AG, bestätigte, dass ein hoher Anteil von Büropräsenz auf Dauer unentbehrlich ist, auch im Interesse der Einarbeitung von neuen Mitarbeitern und temporären Arbeitskräften. Wenn dabei Bürofläche eingespart wird, werden auf der anderen Seite Mittel frei, um höhere (und teurere) Qualitäten anzumieten, die von Grundrissen, Ausstattung und Ambiente her zeitgemäße Möglichkeiten für New Work bieten.

ESG ist zur Selbstverständlichkeit geworden.

Sowohl Benjamin Biehl als auch Götz Hufenbach, Geschäftsführer der benchmark Real Estate GmbH, betonten, dass die ESG-Taxonomiekonformität hinsichtlich sämtlicher Kriterien bei neuen Projekten wie auch bei der Bestandssanierung zur Selbstverständlichkeit geworden ist. Es wurde diskutiert, dass Büromieter als Dienstleister von ihren eigenen Kunden beispielsweise aus der Versicherungsbranche gedrängt werden, aus ihren „alten“ Flächen in ESG-konforme Gebäude umzuziehen, andernfalls drohe der Verlust von Kunden. Die Taxonomiekonformität ist, so Hufenbach, „eine Grundanforderung an neue Produkte, die einfach umgesetzt werden muss“. Der daraus resultierende Sanierungsdruck für Bestandsobjekte befördert den Anstieg des Spitzenmietniveaus, führt indessen nicht zu wachsenden Durchschnittsmieten, weil unzureichend sanierte Objekte zu Stranded Assets werden.

Lagedifferenzierung – nicht nur CBD gefragt.

Die Ausdifferenzierung der Büromärkte wird auch nach Lagen erfolgen. Nach Einschätzung von Prof. Just bevorzugen Finanzierer CBD-Lagen, weil dort die Drittverwendungsfähigkeit größer ist. Götz Hufenbach brachte es auf den Punkt: „Den Finanzierern kann man die Story im CBD einfacher erklären als an peripheren Standorten.“ Periphere Lagen, die deutlich günstigere Mieten bieten, sind aber dann attraktiv, wenn sie gut angebunden sind, eine ausreichende Infrastruktur u.a. hinsichtlich Gastronomie, Nahversorgung etc. aufweisen und vergleichbare moderne Qualitäten bieten.

Daniel Milkus, langjähriger Leiter der Frankfurter Niederlassung von Aengevelt Immobilien, wies darauf hin, dass ein Investor, der hohe Qualitäten in B- und C-Städten bietet, aufgrund eines geringeren Konkurrenzangebots leichter eine dominante Position erreichen kann, während man in den CBD-Lagen der A-Städte im rigiden Wettbewerb um die begrenzte Zahl der High-Potential-Kunden steht, die entsprechend hohe Mieten nachhaltig zahlen können. Dabei werden nach Einschätzung von Benjamin Biehl die Mieten auch in peripheren Lagen anziehen, weil die Baukosten bzw. die ESG-Sanierungskosten lageunabhängig steigen.