Positive Perspektiven für die Assetklasse “Quartier“.

Positive Perspektiven für die Assetklasse “Quartier“.

Aengevelt Immobilien analysiert mehrere Trends, die dafür sprechen, dass Quartiere ihre Bedeutung als Assetklasse noch weiter steigern werden. Dagegen hat sich das städtebauliche Konzept der Funktionstrennung als Irrweg erwiesen. Entsprechend zielen seit den 1990er Jahren Projektentwicklungen zunehmend auf die Schaffung intelligent bedarfsgerecht durchmischter Quartiere ab, anstatt sich auf spröde Solitärgebäude zu konzentrieren.

Als „Quartiere“ bezeichnet man städtebauliche Ensembles aus mehreren Gebäuden, die durch eine innere Erschließung, gemeinsam genutzte Infrastruktur, Interaktionen zwischen den Nutzungen und eine markenbildende Identität miteinander verbunden sind. Typisch ist eine Mischung der Nutzungen Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Gewerbe, häufig auch Soziales, Bildung, Gesundheit, Kultur und Freizeit.
Quartiere weisen dabei oft ein Zentrum als Fokus auf, beispielsweise einen Platz, um den sich frequenzinduzierend Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen gruppieren. Die verschiedenen Nutzungsarten im Quartier profitieren von Synergien (z.B. gemeinsam genutzter Infrastruktur) und kurzen Wegen. Zur Quartiersidentität tragen zumeist auch die städtebauliche Gestaltung mit erkennbaren Außengrenzen und einer gemeinsamer Architektursprache bei.

Quartiere haben eine lange Historie.

Quartiere können natürlich gewachsen sein oder auch bewusst geplant werden. Projektentwicklungen, die nicht nur einzelne Gebäude, sondern gleich anspruchsvolle Quartiere schaffen, gibt es bereits seit Jahrtausenden. Hippodamos von Milet plante bereits im 5. Jahrhundert v. Chr. Stadtquartiere. Das Holländische Viertel in Potsdam ist ein Beispiel aus dem 18. Jahrhundert; und ab Ende des 19. Jahrhunderts schufen insbesondere bedeutende Unternehmen aus den Industrien Chemie (z-B. Henkel, Hoechst. Bayer) Montan und Stahl (Krupp, Thyssen) Elektro (Siemens) und Fahrzeugbau (Volkswagen) städtebaulich und architektonisch gestaltete Quartiere mit Wohnungen und sozialer Infrastruktur rund um ihre Industrieanlagen, um dort ihre Arbeitskräfte und deren Familien anzusiedeln.

Als städtebaulicher Irrweg wird dagegen das Konzept der Funktionstrennung von Le Corbusier angesehen, auf dessen Grundlage sterile Wohngroßsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre errichtet wurden. Insbesondere seit den 1990er Jahren avancieren dagegen urbane Quartiere zu einer Assetklasse, die sich wachsender Beliebtheit erfreut. So haben Corestate und Bulwiengesa deutschlandweit 616 Quartiere mit Baubeginn zwischen 2009 und 2025 identifiziert; faktisch liegt die tatsächliche Zahl noch höher.

Unterschiedliche Typen von Quartieren.

Aengevelt differenziert zwischen unterschiedlichen Typen von Quartieren:
· Quartiere mit Schwerpunkt Wohnen sowie Arrondierungen mit Einzelhandel, Gastronomie und Gewerbe (der häufigste Typ).
· Quartiere mit Schwerpunkt auf Büronutzungen sowie Ergänzung durch Gastronomie, Hotellerie und Wohnen.
· Gewerblich dominierte Quartiere mit besonderer Ausrichtung, wie beispielsweise Forschungs- und Wissenschaftsparks.
· Cityquartiere mit Schwerpunkt auf innenstadttypischen Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Kultur, Erziehung sowie Hotellerie, Büro und Wohnen.
· Quartiere mit besonderem Freizeitaspekt wie Marinas.

Ein Vorzeige-Beispiel für ein nutzungsgemischtes Quartier stellen die sich derzeit im Bau befindlichen “Deiker Höfe“ (siehe Bild oben) in Düsseldorf dar. Sechs Gebäude mit insgesamt 353 Wohnungen, 15.000 m² Bürofläche, 3.600 m² Einzelhandel und Gastronomie, einem Hotel mit 137 Zimmern, einer Kita mit 55 Plätzen sowie einem Netz von Ladestationen für e-Mobilität, die sich als Ensemble um gemeinsame Höfe gruppieren, schaffen ein Quartier mit eigener Identität, Synergien zwischen den Nutzungen und extrem kurzen Wegen, die das Ziel der Bürgermeisterin von Paris, Fuß- und Radwege von maximal 15 Minuten auf real 5 Minuten schrumpfen lassen.

Eine Sonderform von Quartieren stellen sogenannte vertikale Quartiere dar, d.h. Hochhäuser, die verschiedene Nutzungen im selben Gebäude integrieren. So hat Aengevelt für die ehemalige Düsseldorfer Hauptpost ein inzwischen von einem renommierten Versorgungswerk realisiertes anspruchsvolles Umbau- und Nachnutzungskonzept entwickelt und nach Restrukturierung langfristig vollvermietet, das Einzelhandel, Gastronomie, Kultureinrichtungen (Theater), die Düsseldorfer Zentralbibliothek mit 1,2 Mio. Besuchern jährlich mit weiter steigender Tendenz sowie Büronutzung und Parkhaus beherbergt.